Kira Geliri Nasıl Beyan Edilir?

Ülkemizi derinden yaralayan büyük deprem felaketinin üzerinden neredeyse 1 ay geçti. Hali hazırda OHAL ve mücbir sebep hali ilân edilen illerimizde vergi beyanname ve bildirimlerinin verilme süreleri 15 Ağustos 2023 günü sonuna kadar, bu beyanname ve bildirimler üzerine tahakkuk eden vergilerin ödenme süreleri de 31 Ağustos 2023 gününe kadar uzatıldı. Ancak diğer illerdeki vergi mükellefleri için 2022 yılı Gelir Vergisi beyan dönemi Mart ayı itibariyle başlamış bulunuyor. Konut veya iş yeri kira geliri elde eden vergi mükelleflerinin de Mart ayı sonuna kadar beyanname vermeleri gerekiyor.

Hangi Kira Gelirleri Beyan Edilir?

Kira gelirleri; konut kirası ve iş yeri kirası olmak üzere ikiye ayrılıyor. Konut kira gelirlerinin 9.500 lirası vergiden istisna edilmiş durumda. Eğer 2022 yılı için konut kira geliriniz 9.500 liradan fazla ise beyanname vermeniz gerekiyor. İstisna tutarından daha az kira gelirleri için beyanname verilmiyor.  Ticari, zirai ve mesleki kazançlarını normal olarak beyan eden mükellefler konut kira geliri istisnasından faydalanamıyor.

İş yeri kira gelirleri için durum biraz farklı. İş yeri kira gelirleri için herhangi bir istisna öngörülmemiş olup, kiracılar tarafından kira ödemesi üzerinden %20 oranında stopaj yapılması gerekiyor. İş yeri kira gelirleri için kural olarak beyanname verilmiyor. Ancak yıllık kira geliri 2022 yılında 70.000 lirayı aşıyorsa, iş yeri kira gelirleri de beyan ediliyor.

Kira Geliri Nasıl Hesaplanıyor?

Kira gelirleri, alınan kira ödemelerinden giderlerin düşülmesi suretiyle hesaplanıyor. Elde edilen kira gelirlerinden düşülecek giderler ise 2 yöntemle tespit ediliyor.

1. Götürü Gider Yöntemi

2. Gerçek Gider Yöntemi

Götürü Gider Yöntemi

Götürü Gider Yönteminde, elde edilen kira hasılatından öncelikle istisna tutarı düşülüyor ve daha sonra kalan tutar üzerinden %15’i gider olarak indiriliyor. Örneğin yıllık 100.000 lira kira hasılatı varsa; 100.000 – 9.500 = 90.500 liranın %15’i yani 13.575 lirası gider olarak düşülebiliyor.

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler 2 yıl boyunca bu yöntemi uygulamak zorunda. İki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine geçilemiyor.

Gerçek Gider Yöntemi

Gerçek gider yönteminde; Gelir Vergisi Kanunu’nda sayılan gider kalemleri kira hasılatından düşülüyor. Bu yöntemde aşağıda sayılan giderler kira hasılatından indiriliyor.

Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri

Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri (aidat giderleri gibi)

Kiraya verilen ev ve işyerleriyle ilgili sigorta giderleri

Kiraya verilen gayrimenkuller dolayısıyla yapılan ve bunlar için ödenen borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5'i (İktisap bedelinin %5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır.)

Kiraya verilen gayrimenkuller için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları,

Kiraya verilen gayrimenkuller için ayrılan amortismanlar

Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri

Kiraya verilen gayrimenkullere ait bakım ve idame giderleri,

Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,

Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli

Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar

İki Yöntemin Karşılaştırması

Götürü gider yöntemi, gerçek gider yöntemindeki giderlerini kalem kalem hesaplayamayan mükellefler için kolaylık sağlıyor. Ancak genel olarak gerçek gider yönteminin mali açıdan daha avantajlı olduğunu söyleyebiliriz. Örneğin evinizi aylık 3.000 liraya kiraya verip, 4.000 liraya başka bir ev kiralamışsanız, gerçek gider usulünde vergi ödemesi çıkmayacaktır.

Ancak götürü gider yönteminde (12 x 3.000) yıllık 36.000 liradan 9.500 lira istisna tutarı düştükten sonra kalan 26.500 liranın sadece %15’ini gider olarak yazabilecek, kalan tutar için vergi ödeyeceksiniz.

Gayrimenkul yatırımı yapıp, krediyle ev alanlar da kredi giderlerini ve 5 yıl boyunca satın alma bedelinin %5’ini gider yazmaktadır. Örneğin 3 milyon liraya bir ev alıp, yıllık 100.000 lira kira gelirinizin olduğunu varsayalım. Gerçek gider yöntemini seçmeniz halinde, edinim bedelinin %5’i olan 150.000 lirayı 5 yıl boyunca gider yazabilirsiniz. Şayet konut istisnası uygulanacaksa, vergiye tabi hasılata isabet eden gider kısmı indirim konusu yapılıyor. Ancak her durumda, gelirinizden fazla gider yazdığınız için, vergi hesaplanacak bir matrahtan da söz edilemiyor. Oysa götürü gider yöntemini seçmeniz durumunda 100.000 liradan 9.500 liralık istisnayı düştükten sonra, kalan tutarın %15’i olan 13.575 lirayı gider olarak yazabilecektiniz. Kalan 76.925 lira üzerinden vergi hesaplanacaktı.

Hisseli Gayrimenkullerde Mükellef Kim?

Gayrimenkule hisseli olarak sahip olunması durumunda her bir hisse sahibi kendi hissesine karşılık gelen kira gelirini beyan ediyor. Örneğin bir eve eşinizle birlikte %50-%50 oranında sahipseniz, elde edilen kira gelirinin yarısını siz, yarısını eşiniz beyan edecektir. Bu durumda 9.500 liralık istisna da her bir hisse sahibi için ayrı ayrı uygulanır.

Geçmiş Yılların Kira Gelirleri ve Peşin Ödenen Gelecek Yıl Kiraları

Gelir Vergisi mevzuatı kira gelirinin vergilendirilmesi için tahsil edilmesi gerektiğini kabul etmiştir. Yani fiilen tahsil edilmeyen kira gelirleri vergiye tâbi değildir. Ayrıca kira geliri geçmiş yıllara ait olsa da tahsil edildiği yılın geliri sayılmaktadır. Örneğin 2021 yılından kalan kira borçları, kiracı tarafından 2022 yılında ödenmişse, ödenen bu tutarlar, 2022 yılının geliri sayılacak ve bu Mart ayında beyan edilecektir.

Ayrıca kimi zaman gelecek yılların kirası da kiracı tarafından peşinen ödenebilmektedir. Peşin ödenen gelecek yıl kiraları ilgili bulunduğu yılın geliri sayılacaktır. Örneğin 2022 yılında 2023 yılına ait bir kira ödemesi yapılırsa, ödemenin 2023 yılını ilgilendiren kısmı, Mart 2024’te 2023 yılı geliri olarak beyan edilecektir.

Uygulanacak Vergi Tarifesi

Kira gelirinden; istisnayı, giderleri ve indirimleri düştükten sonra gelir vergisi tarifesindeki vergi oranları uygulanarak vergi hesaplanmaktadır. Vergi tarifesi 2022 yılı gelirleri için aşağıdaki şekilde uygulanacaktır.

Gelir Dilimleri

Vergi Oranı

32.000 TL'ye kadar

15%

70.000 TL'nin 32.000 TL'si için 4.800 TL, fazlası

20%

170.000 TL'nin 70.000 TL'si için 12.400 TL (ücret gelirlerinde 250.000 TL'nin 70.000 TL'si için 12.400 TL), fazlası

27%

880.000 TL'nin 170.000 TL'si için 39.400 TL (ücret gelirlerinde 880.000 TL'nin 250.000 TL'si için 61.000 TL), fazlası

35%

880.000 TL'den fazlasının 880.000 TL'si için 287.900 TL (ücret gelirlerinde 880.000 TL'den fazlasının 880.000 TL'si için 281.500 TL), fazlası

40%

Eğer daha önce kesinti suretiyle bir vergi ödenmişse, kira geliri üzerinden hesaplanan vergiden, ödenen bu vergi düşülür. Eğer kesinti suretiyle ödenen vergi beyanname üzerinden hesaplanan vergiden fazlaysa, fazla ödenen vergi için vergi dairesine bir dilekçeyle başvurarak iade alınması da mümkündür.

Verginin Beyan ve Ödeme Zamanı

Kira gelirleri her yıl olduğu gibi bu yıl da Mart ayı içerisinde beyan edilir. İki eşit taksit olarak ödenen verginin ilk taksiti Mart ayı sonuna kadar ödenir. İkinci taksit ödemesi ise 31 Temmuz tarihine kadar yapılır.

Kira gelirine ilişkin beyannameler Hazır Beyan Sistemi üzerinden verilmektedir. Sisteme e-devlet üzerinden erişim de sağlanabilmektedir. Bu sistemde; ücret, menkul sermaye iradı ve kira gelirleri gibi gelir unsurları kolaylıkla beyan edilebiliyor. Sigorta, eğitim ve sağlık masrafları ile bağış ve yardımlara ilişkin bilgi ve belgeler elektronik ortamda sisteme yüklenebiliyor. Sistem üzerinden kira beyanı otomatik olarak onaylanıyor ve vergi tahakkuk ediyor.

Hazır Beyan Sisteminde Yer Alan Kira Geliri Yerine Gerçek Kira Gelirinizi Esas Alın

Maliye, “Hazır Beyan” sisteminde kira ödemesi açıklamasıyla bankadan yapılan kira ödemelerini görebiliyor. Ancak bazen herhangi bir açıklama yapılmadan kira ödemesi yapılabiliyor. Bu durumda, bankadan alınan ve sistemde görünen gelir bilgisi ile gerçek kira geliri arasında uyumsuzluk olabiliyor, Hazır Beyan Sistemindeki kira gelirleri gerçeğe göre daha az görünebiliyor. Böyle bir durumda mükelleflerin gerçek kira gelirlerini beyan etmesini öneriyoruz. Aksi takdirde daha sonra Maliye tarafından ilave bir vergi tarhiyatıyla karşılaşılması mümkün.

İsmail Vefa AK

Twitter: @Ismail_Vefa_AK